東京の中古ワンルームを買いなさい！って、本当に儲かるのは誰だ？（４）

こんにちは！50代であわててお金の勉強中の、不動産投資家やんつです。
社会人としてお金のことを勉強したいあなたと、アクティブシニアになりたいあなたへ･･

東京の中古ワンルームを買いなさい！って、本当に儲かるのは誰だ？（１）
東京の中古ワンルームを買いなさい！って、本当に儲かるのは誰だ？（２）
東京の中古ワンルームを買いなさい！って、本当に儲かるのは誰だ？（３）

 

今回は「東京の中古ワンルームを買いなさい！」の総括です。

 

そんなに儲かるものではないことは（１）～（３）で書きましたが、
公平を期すためにメリットを含めてまとめてみました。

 

■　メリット

1）流動性が高く、出口がとりやすい（売却しやすい）
2）物件がやや小額のため、買いやすい
3）都市部では空室リスクが低い
4）土地部分が少なく、資産圧縮効果が高い

これらはメリットと読んでいいでしょう。
一方、欠点は･･･

■　デメリット

1）土地部分が少ないため積算評価が出にくく、ローンが組みにくい
2）経費率が高い
3）建物管理の裁量権が低い
4）スケールメリットが働かない
5）残債利回りの低下が遅い

1）について
サラリーマンが自己資金が少なくてもローンを組めるケ－スがあるのは、会社員としての返済能力評価によるものです。
銀行は物件収支が赤字になろうと気にしません。給与から返してくれればいいのです。
節税になるからと赤字経営を気にしないのは賃貸経営とは言えません。

2）、4）、5）については（２）で、ご説明した通りです。

3）について
区分マンションの場合は、管理組合に対する権利は戸数分の1となります。
30戸のマンションであれば、あなたの投票権は1/30。

修繕積立金の額や、修理の範囲、タイミングなどは管理組合が決めます。
いち区分所有者のあなたの都合を聞いてはくれません。
ただ、賃貸系マンションでは管理組合への就任希望者自体が少ないため、区分購入後、管理組合長に立候補して就任してしまうという猛者もいます。
自分で運営ルールを誘導して決めてしまうわけです。

では、これらメリット、デメリットを踏まえた上で
投資家としてはどんな戦略をとったらいいのでしょうか？

■　考えられる戦略

1）金額的に安い区分を買う
1000万円を超えるものは、家賃収入とのバランスが悪いです。
もっと安価なものを買って、適度にリフォームして賃貸するという作戦。

2）現金買い、又はローン比率を抑えた購入
ローンを避ければ、それなりの利回りが可能です。

3）資産圧縮効果を狙う
これは、賃貸経営が赤字でも資産圧縮ができれば良しとする作戦。
節税目的や相続税対策です。 あまり褒められた作戦ではありませんが･･･
できれば節税とＣＦは両立させたいもの。

4）場所を活かしつつ、収益力アップを狙う
間取りを活かしたシェアハウスや場所を活かしたAirbnb活用など。

ここまではインカムに関する戦略です。ところが不動産投資の収益源はインカムだけではありません。
投資収益＝キャピタル＋インカム です。
当然、キャピタル狙いの戦略もあります。（バブル崩壊前は、むしろこちらが主）

5）値上がりを狙う
売却益が見込めるタワーマンションを富裕層が買うのは3）、5）が目的です。
ただ、少子化の時代、値上がりするのは東京のごく一部。

資産形成目的とすると、ややリスキーな作戦となります。
（本当に値上がりするかは誰にも分かりません）

そして、最後に・・・
6）買わない
という選択肢もあります。

区分ではなく、一棟物を買う。あるいは同じ金額なら戸建てにすればいい理屈です。
（無論、違うリスクはあります）

悪質なマンション販売業者が電話攻勢をかけるため、
サラリーマンの不動産投資＝マンション投資＝怪しいもの
というイメージがあります。残念なことです。

まぁ電話でバンバンセールスしている商品にあまりろくなものはありません。
無理に電話しなければ「売れない商品」なんですから。

ここに上げたメリットに惹かれて区分マンションを検討する方は、
デメリットも理解したうえで行動してください。

せめて区分マンション投資家のお手本である
芦沢晃（あしざわ あきら）さんの書籍くらいは読んでからチャレンジして欲しいもの・・・

さて、あなたはどんな戦略でいきますか？
それでも東京の中古ワンルームがいいですか？

今回も、最後までお読みいただき、ありがとうございます。