やってはいけない不動産投資。　あなたは大丈夫？？

こんにちは！　53歳からあわててお金の勉強中の、不動産投資家やんつです。
社会人としてお金のことを勉強したいあなたと、アクティブシニアになりたいあなたへ、さぁ今日もご一緒に…

先日とても残念な不動産投資の話を聞きましたので、今回はそのお話です。



「節税のためにマンション投資はいかがですか～？」

よく聞く勧誘のフレーズですが、こんな言葉に乗せられるとロクなことはありません。
わたしも不動産投資を実践中ですが、あくまで利益とＣＦ（キャッシュフロー）が目的です。

ここで言う節税とは、不動産事業で赤字が出てもサラリーマンの給与所得と損益通算出来るので、赤字分が税金還付として戻ってくるという意味です。

確かにこれは不動産事業の大きなメリットですが、あくまで事業の結果として赤字になった場合に活用すべき話です。　最初から赤字を前提に事業をしてはいけません。
赤字を目的にした事業なんて‥　ありえねーー！！　　はずです。

残念な不動産投資とはこんな内容でした…

購入形態	新築	中古
間取り	ワンルーム	２ＬＤＫ
月額家賃	7.8万	13万
支払額	8.9万	17万
月収支	▲1.1万	▲4.0万
ローン残	1500万	1300万

どこがNGなのか分かりますか？
まず驚くのは毎月の収支が赤字です！
どうしてこんな物件を買ったんでしょうか？？

どちらも数年前の購入だそうです。うちワンルームは新築で買ったんですね〜
ローン残高と家賃設定を見ると、都心の立地の良い区分マンションをそれなりの高額で買ったことが分かります。
これでは販売業者さんと建築業者さんはウハウハでしょうね…

どうやら高収入（年収2000～3000万？）で税金がとても高い人だそうです。「毎年何百万も税金で取られる位なら！」ということです。　気持ちは分かります、というかなってみたい！？？
事業が赤字でもその部分は税金と相殺できるし、結果的に無料（タダ）で不動産を手に入れることができる！
一見良さそうな話ですが‥

抜けているのは　時間軸　と　資産評価軸。
不動産ではローン設定が長期になります。おそらくこの物件も20〜30年ローンでしょう。

これだけの長期間、サラリーマンとしての身分に何もないと言い切れますか？
倒産、親会社の吸収、合併、転職‥　　今の時代何が起こるか分かりません。
万が一給与収入が大きく変動した場合、この赤字ではなんともなりません。
本来、何かあった時の支えになるべき「副収入」ですが「 副赤字」では足を引っ張られるだけ！

もう一つは、晴れてローン完済した時の資産価値は幾らか？という事です。
マンションは土地の専有部分が小さいため積算評価が出にくい特性があります。
資産価値の大部分が建物評価部分で、減価償却と供に毀損していきます。
財務上の簿価は実際の市場価格とは異なるとはいえ、20年後の築古になった時の資産評価や家賃の下落幅。 ちゃんとシュミレーシできてますか？

ちゃんと計算しての結論なら、立派な投資戦略です。なんの問題もないと思いますよ
（ちゃんと計算してこんな物件を買っている人をみたことありませんが‥‥）

「こんな赤字の物件俺なら買わないよ〜」と、笑ってるあなた、本当にそうですか？
ここまで極端な物件には手を出さないでしょうが‥　　例えば区分マンションでよくあるケースです。

・都内２３区XX駅から徒歩　5分
・築25年ですが、フルリノベーションしてどうですこの内装！　　これで空室に悩む心配なし！
・1500万　家賃設定9万円　利回り7.2％～

どうです？　こんな物件に悩んだことはありませんか？
これはよくある区分マンション投資の例ですが、実は構造はほぼ一緒です。
管理費や修繕積立金があるとほとんど儲けはありません。
販売業者さんとリフォーム業者さんが儲かるだけです‥

ブランド地区の立地で値下がりが無い物件や、都心の資産性と流動性を評価して３割の自己資金を入れての購入なら戦略としてアリとは思いますが‥

時間軸と資産評価軸。　物件に対するしっかりとした数字の根拠を持って選別しましょう！
そのためには一に計算！　二に現地調査！　です。

どうかみなさん残念な不動産投資家にはならないでください。
（不動産凍死家という言葉もあるそうです‥　(￣◇￣;)　）