これだけは覚えておきたい。不動産投資のやってはいけない。（１）
こんにちは！50代であわててお金の勉強中の、不動産投資家やんつです。
社会人としてお金のことを勉強したいあなたと、アクティブシニアになりたいあなたへ･･
相続税対策のアパート建設のまとめとして「不動産投資のやってはいけない」です。
これから１棟ものにチャレンジしようという地主ではないサラリーマン投資家のあなたも、ぜひ知っておいてください。
５つのやってはいけない、です。
①．.土地に縛られてはいけない
②．一括借り上げに目がくらんではいけない
③．節税目的では買ってはいけない
④．表面利回りで買ってはいけない
⑤．勝利を目指してはいけない
①～②は地主さん向けですが
③～⑤は共通です。 順番に見ていきましょう。
①．土地に縛られてはいけない
地主のみなさんは、当然ご自身の土地の活用法としての不動産投資です。
まずは「土地ありき」でアパート経営を検討されます。
その場合、長期的にアパート経営に向く立地か見極めておく必要があります。
「相続税対策にアパートを建てれば･･･（２）」
にも書きましたが
１）市場価格の長期予想を立てる
２）返済期間における残債利回りを意識する
というチェックが必要です！
所有されている土地が、先祖代々の土地であることも多いです。
自分の資産というより先祖からの預り物という意識になりがちです。
また親戚の目もあり、売る・手放すという選択肢は取りにくくなります。
そこでアパート経営となる訳ですが、なにしろ土地ありきなので
その土地が賃貸経営に向く場所か？という冷静なチェックはおろそかになります。
これが失敗の元です。
地主のあなた、２つのチェックを忘れてはいけませんよ！
これらの確認で大丈夫そうだという場合はいいんですが、このローケションでは長期的な客付けに不安があるよ～、
という場合はどうしたらいいんでしょう？
お勧めの作戦は２つです。
作戦Ⅰ 『新築売り抜け作戦』
これは地主さんに限らず、新築で木造アパート建築をする場合にわたしがお勧めしている作戦です。
アパートを築後5～10年前後で売ってしまうというものです。
新築プレミアムが切れて入居付けが苦しくなる前に･･･
修繕費用があまり発生しないうちに･･･
価値が下がらないうちに売りましょう、という作戦です。
一般的には耐用年数が切れる頃、つまり築後20年前後で売りに出します。
これでは「経営が難しくなってから手放す」ことになり、
家賃も建築時より下がっているため安値で叩かれることにもなりかねません。
そうではなく
新築プレミアムを享受するだけして、売り易いうちに売るわけです。
この10年後の売り時を確認するためにも、
１）市場価格の長期予想を立てる
２）返済期間における残債利回りを意識する が重要です。
こう書くと簡単そうですが、心理的には意外と難しいんです、これが･･･
なにしろまだまだ儲かっている時に手放すことになります。
ついつい、
もうちょっと先でいいよね～ まだもったいないよな～
とズルズル先延ばしになり、決断ができないんですｗ･･･
あれっ？ 売っちゃったら先祖代々の土地を活用する、
という趣旨と矛盾するじゃん！
そうですね･･･これは地主さんには取りにくい作戦かもしれません。
そこで！
作戦Ⅱ 『担保に活用作戦』
です。
所有地に路線価があれば、その土地を担保にして別の
賃貸経営に向く場所に、中古のアパートを買ってしまおう、
という作戦です。
元の土地を保有したまま、別の場所にアパートを所有できます！
新築コストをローンにするのではない分、若干資産圧縮効果は薄れますが
購入資金をローンにすれば十分節税対策となります。
（土地を探して新築することも可能ですが、少しハードルが高くなります）
実はわたしの３棟目がこの作戦でした。
詳しくは楽待の実践大家コラム
⇒２次相続ってこんなに大変！ 相続税の恐怖！？？
に書いています。
いくら先祖からの不動産でも、活用できなければ重荷になるだけです。
わたしは、それが賃貸経営に向かない場所なら
もっと違う場所に「資産移転」してもいいのではないかと思います。
先祖の土地を売却し、浪費して無くしてしまうのは論外ですが、
Ａ町の土地が姿を変え、Ｂ町のアパートとして子孫に引き継いでいく。
それでいいのではないでしょうか？
土地を引き継いで子孫に渡す、という感覚ではなく
資産を引き継いで子孫に渡すのであればカタチはなんでもいいはずです。
地主のみなさん！
土地に縛られない自由な発想をしてはどうでしょう？
賃貸経営に向かない場所にアパートを建てても、喜ぶのはハウスメーカーさんだけですよ。
次回は「不動産投資のやってはいけない」（２）です
社会人としてお金のことを勉強したいあなたと、アクティブシニアになりたいあなたへ･･
相続税対策のアパート建設のまとめとして「不動産投資のやってはいけない」です。
これから１棟ものにチャレンジしようという地主ではないサラリーマン投資家のあなたも、ぜひ知っておいてください。
５つのやってはいけない、です。
①．.土地に縛られてはいけない
②．一括借り上げに目がくらんではいけない
③．節税目的では買ってはいけない
④．表面利回りで買ってはいけない
⑤．勝利を目指してはいけない
①～②は地主さん向けですが
③～⑤は共通です。 順番に見ていきましょう。
①．土地に縛られてはいけない
地主のみなさんは、当然ご自身の土地の活用法としての不動産投資です。
まずは「土地ありき」でアパート経営を検討されます。
その場合、長期的にアパート経営に向く立地か見極めておく必要があります。
「相続税対策にアパートを建てれば･･･（２）」
にも書きましたが
１）市場価格の長期予想を立てる
２）返済期間における残債利回りを意識する
というチェックが必要です！
所有されている土地が、先祖代々の土地であることも多いです。
自分の資産というより先祖からの預り物という意識になりがちです。
また親戚の目もあり、売る・手放すという選択肢は取りにくくなります。
そこでアパート経営となる訳ですが、なにしろ土地ありきなので
その土地が賃貸経営に向く場所か？という冷静なチェックはおろそかになります。
これが失敗の元です。
地主のあなた、２つのチェックを忘れてはいけませんよ！
これらの確認で大丈夫そうだという場合はいいんですが、このローケションでは長期的な客付けに不安があるよ～、
という場合はどうしたらいいんでしょう？
お勧めの作戦は２つです。
作戦Ⅰ 『新築売り抜け作戦』
これは地主さんに限らず、新築で木造アパート建築をする場合にわたしがお勧めしている作戦です。
アパートを築後5～10年前後で売ってしまうというものです。
新築プレミアムが切れて入居付けが苦しくなる前に･･･
修繕費用があまり発生しないうちに･･･
価値が下がらないうちに売りましょう、という作戦です。
一般的には耐用年数が切れる頃、つまり築後20年前後で売りに出します。
これでは「経営が難しくなってから手放す」ことになり、
家賃も建築時より下がっているため安値で叩かれることにもなりかねません。
そうではなく
新築プレミアムを享受するだけして、売り易いうちに売るわけです。
この10年後の売り時を確認するためにも、
１）市場価格の長期予想を立てる
２）返済期間における残債利回りを意識する が重要です。
こう書くと簡単そうですが、心理的には意外と難しいんです、これが･･･
なにしろまだまだ儲かっている時に手放すことになります。
ついつい、
もうちょっと先でいいよね～ まだもったいないよな～
とズルズル先延ばしになり、決断ができないんですｗ･･･
あれっ？ 売っちゃったら先祖代々の土地を活用する、
という趣旨と矛盾するじゃん！
そうですね･･･これは地主さんには取りにくい作戦かもしれません。
そこで！
作戦Ⅱ 『担保に活用作戦』
です。
所有地に路線価があれば、その土地を担保にして別の
賃貸経営に向く場所に、中古のアパートを買ってしまおう、
という作戦です。
元の土地を保有したまま、別の場所にアパートを所有できます！
新築コストをローンにするのではない分、若干資産圧縮効果は薄れますが
購入資金をローンにすれば十分節税対策となります。
（土地を探して新築することも可能ですが、少しハードルが高くなります）
実はわたしの３棟目がこの作戦でした。
詳しくは楽待の実践大家コラム
⇒２次相続ってこんなに大変！ 相続税の恐怖！？？
に書いています。
いくら先祖からの不動産でも、活用できなければ重荷になるだけです。
わたしは、それが賃貸経営に向かない場所なら
もっと違う場所に「資産移転」してもいいのではないかと思います。
先祖の土地を売却し、浪費して無くしてしまうのは論外ですが、
Ａ町の土地が姿を変え、Ｂ町のアパートとして子孫に引き継いでいく。
それでいいのではないでしょうか？
土地を引き継いで子孫に渡す、という感覚ではなく
資産を引き継いで子孫に渡すのであればカタチはなんでもいいはずです。
地主のみなさん！
土地に縛られない自由な発想をしてはどうでしょう？
賃貸経営に向かない場所にアパートを建てても、喜ぶのはハウスメーカーさんだけですよ。
次回は「不動産投資のやってはいけない」（２）です
