購入前に知っておくべき不動産投資の誰も言わない真実（まとめ）
人生はわくわくとドキドキで出来ている！ サラリーマン上がりの運用相談専門ＦＰやんつです。
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相談者からの質問にお答えする形で不動産投資のホントを語ってきた「不動産投資の誰も言わない真実シリーズ」も今回で終わり。本シリーズでは、物件購入や運営などのテクニック、ノウハウ論ではなく、他では書かれることのない戦略や出口などの考え方について勘違いしやすい部分を書いてきました。
最後に、これまでの内容を振り返りたいと思います。
興味のある部分を、ぜひお読みください。
誤解と錯覚に満ちた不動産投資ですが、身に付けておいて損はないスキルです。正しく学びましょう。
これまでの記事の一覧です。
（１）人口減時代に不動産投資は大丈夫か？
（２）あわてて物件を探す前にするべきこと
（３）不動産の正しい勉強法とやってはいけない
（４）投資はリスクとリターン、そしてワークで考える
（５）不動産投資、ローンは甘いか酸っぱいか？
（６）不動産投資、ローンの怖さも知っておく
（７）出口を知らずに不動産投資をやってはいけない
（８）投資はトータルリターンを忘れるな
（９）トータルリターンをケーススタディで考える-築古戸建て
（10）トータルリターンをケーススタディで考える-中古アパート
（11）トータルリターンをケーススタディで考える-区分マンション
一つずつ振り返ってみます。
■人口減時代に不動産投資は大丈夫か？
皆さんから一番聞かれるのが「人口は減っているのに不動産投資って大丈夫？」というご質問。
ここでは「不動産投資と他の金融投資との違い」について説明しています。投資と言いつつ、不動産投資は賃貸業というビジネスであり、経営なんですね。ここが分かっていれば人口減少の時代でも怖くはありません。
但し、賃貸業は売上逓減、コスト逓増のビジネスだということは肝に銘じておきましょう。購入当初に儲かっても浮かれるのは考え物。10年単位の長期スパンで考えるべき事業です。
併せて、なぜサラリーマンの複業に向くのかも解説しています。
→（１）
■あわてて物件を探す前にするべきこと
ここでは不動産投資の目的が、資産拡大とアセットの分散の二種類あることを説明しています。 あなたの目的はどちらでしょう？
目的によって買うべき物件も変わってきます。物件が変われば注意点も変わります。売る方は説明はしてくれませんが、買う方はこの二つを混同してはいけません。
「資産形成の３ステージ」についても説明しています。
資産形成には三段階あり（資産形成期、品質改善期、資産維持期）、段階毎に対象とすべき物件は変化していきます。
→（２）
■不動産の正しい勉強法とやってはいけない
ここでは不動産投資を正しく学ぶための３つのポイントについて解説しています。
投資の世界はバイアスの掛かった情報だらけ。
間違った勉強法で分かったつもりになっては失敗してしまいます。３つのポイントで正しく勉強しましょう。
不動産投資は「7人のこびと」が取り囲んでいます。
くれぐれも勘違い大家さんに惑わされないように…。
→（３）
■投資はリスクとリターン、そしてワークで考える
投資ではリスクとリターンについてはよく語られますが、もう一つワークの要素を考慮しなければ片手落ちです。
どんな投資でも成功するにはワークが必要です。（それもハードな）
自分はどのワークが向いているのか、向いていないのか？ どんなワークなら続けられるのか？自分を知ることが成功の近道です。
リスクを無闇に恐れるのはもったいない。
「リスクは避けるものではなくマネジメントするもの！」です。
ロバートキヨサキさんの、
「投資にいい悪いがあるのではない、良い投資家と悪い投資家がいるだけだ。」という言葉をご紹介。
→（４）
■不動産投資、ローンは甘いか酸っぱいか？
ここでは「ローンのレバレッジ」について解説しています。不動産投資の醍醐味はローンにありますが、その効果は２つ。
・資金拡大効果
・元本返済効果
インカムゲインよりキャピタルゲインの方が大きなインパクトがあります。「借金は貯金だ！」は言い過ぎでしょうか？
→（５）
■不動産投資、ローンの怖さも知っておく
前段ではローンのメリットを説明しましたが、当然リスクもあります。両方を知ったうえで、活用するのかしないのかを判断しましょう。
ローンのリスクを３つに分類。
・金額リスク
・時間リスク
・信用リスク
そのリスクマネジメントについても説明しています。
ローンを使う場合は残債利回りを意識しましょう。
本記事では、物件評価のための「不動産投資の６パート」も紹介しています。
1.資金計画パート
2.物件価値評価パート
3.稼働力評価パート
4.年間事業運営パート
5.年間事業収支パート
6.出口計算パート
基本項目を入力するとこの６つのパートで物件を評価し、損益計算、CF計算をしてくれる「不動産投資シミュレーション」もご紹介。
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→（６）
■出口を知らずに不動産投資をやってはいけない
投資のトータルリターンはインカムゲイン＋キャピタルゲインであるのは常識ですが、不動産投資ではインカムしか語られない不思議をご紹介。
結果、株式投資ではキャピタルを考える投資家も不動産ではインカムしか考えなくなっています。キャピタルの方がインカムより4～5倍のインパクトがあるのにです。
キャピタルの確定とは、イコール売却時（出口）になります。つまり出口がトータルリターンを大きく左右するのです。
併せて、売却の検討タイミングを内部環境と外部環境に分け、説明しています。こちらも参考にしてください。
→（７）
■投資はトータルリターンを忘れるな
ここでは賃貸業のインカム収支カーブをご紹介。
不動産投資は売上逓減、コスト逓増のビジネスですが、長期的な実際のリターンがどう推移するのかを Ⅰ～Ⅲ期に分けて解説しています。
10年単位で収支カーブは変わっていきます。10年スパンで見ないと本当のトータルリターンは見えてこないのです。
併せて、売却額の推定に必要な収益還元評価と期待収益率についても解説しています。
→（８）
■トータルリターンをケーススタディで考える
トータルリターンが何に左右されるのか、物件ごとの特徴は何かを「不動産投資シミュレーション」で試算しながら説明しています。
それぞれの特徴を理解し、自分の目的に合わせて戦略を考えましょう。
シリーズの振り返りはここまでですが、最後に不動産投資体系をご紹介しておきます。
これは所属する投資サークルでまとめたもので、
計画策定
物件購入
募集と管理
出口戦略 の４つのパートで体系付けています。
購入前にこれら全てを学習するのは難しいでしょうが、購入後も継続して学び続けることが重要です。
本シリーズでは、テクニック論ではなく戦略的本質、特に間違えやすい部分を書いてきました。長々と書いてきた「不動産投資の誰も言わない真実シリーズ」はこれで終了です。
今回も、最後までお読みいただき、ありがとうございます。
これからは金融投資について語っていく予定です。
